【明報專訊】7月26日翻看報章地產版,要來的始終要來——〈長實 矚目項目涉1428伙 大埔 鳳園申建大型住宅群〉、〈大埔鳳園改劃增大面積單位〉、〈長實大埔鳳園項目擬增建洋房〉。我是住鳳園的,早已知道地產商蓄勢待發,打算在鳳園山谷的棄耕田地興建總樓面超過100萬平方呎的住宅群,搬進來的「新貴」超過4000人(為目前人口的3至4倍)。原來的綜合發展區規劃是興建12幢17至28層的住宅,近年大埔豪宅吃香,地產商食髓知味,申請將其中4幢分散成200間豪華別墅。
同日,城市規劃委員會 在村口貼上告示,寫着「擬議住宅發展附連幼稚園及農業用途」,沒有任何詳細資料或規劃圖,只列出「申請地點」和單位車位數目等資料。這就是城規會邀請村民(包括我),在8月15日就申請表達意見的方式。大家心照,這張告示只是法例規定的門面工夫。沒有人真的打算告訴你,你家旁邊會發生什麼事。
新規劃樓宇增加了1.285%?
我向來最討厭這種迹近騙人的「諮詢」。於是,3天後便到規劃署 總部,影印發展商只向城規會提交的200多頁的英文的總綱發展藍圖(Master Layout Plan)。一看心裏便出現很多疑問。例如,長實聲稱,之前12幢住宅的規劃,佔整塊綜合發展區面積的9.715%(site coverage);現在長實把其中4幢多層洋房分散為200間別墅,用來興建樓宇的面積明顯激增,但按它提供的數字,新規劃的樓宇佔整塊地皮僅11%,即增加了1.285%。
規劃的意思就是地主不能「想點就點」,而要符合各種規範或用途,其中一種規範是公眾(特別是周邊居民)對生活環境的期望。政府的規劃制度在名義上也包含了這種想法,但實踐出來時,無論發展商或城規會都希望靜靜雞過關,因為這個制度根本沒有設想過,什麼程度的公眾聲音才可以改變規劃的內容。結果只會出現兩種情况,一是給意見的人數微不足道,城規會不予理會;二是由部分人推動居民提交意見(如大圍或元朗),通常數目達好幾百,但面對這幾百張一式一樣的反對意見書,城規會委員又會說:呢啲人都係被動員出來的,唔係人多就代表有道理。
拿着一堆令人懷疑的數字,我致電規劃署一名規劃師。該規劃師說,規劃署也對發展商提出的數字有懷疑,例如地圖比例不準確,也不知道實際建屋的面積。我說,既然有懷疑,政府不是有責任替市民把關,確保發展商提交的數字準確嗎?規劃師回應說,不明白什麼叫把關,申請人是發展商,不是規劃署,因此要向公眾解畫的不是規劃署,而是發展商。她最後建議,我可以把「對發展商數據有懷疑」這一點,當成意見書提交。官僚一下四両撥千斤,令人無言以對。
鳳園谷蝴蝶品種超過150
篇幅所限,這裏只多說一點。眾所周知,鳳園谷是全港知名的蝴蝶保育區,1980年已被殖民政府指定為「具特殊科學價值地點」SSSI,按大埔環保會的資料,鳳園谷的蝴蝶品種超過150,佔全港總數的62%,整體生態價值評級全港第六。現在長實計劃興建的8幢大廈和200多間別墅,就緊貼在蝴蝶保育區旁邊。發展商在「總綱發展藍圖」的生態影響評估中,只用了小量篇幅討論新發展對保育區生態的影響,結論是只要將在住宅和保育區之間留有50米的緩衝區(buffer zone),1400個新單位的地產發展對生態影響輕微。
環保新聞總是比地產新聞慢半拍,到了8月4日,才有第一篇以生態保育角度質疑鳳園地產發展的文章刊於《南華 早報》。鱗翅目學會會長饒戈先生指出,大量石屎建築將改變鳳園的「微氣候」(micro-climate),令氣溫增加和風速降低,影響生態。他也質疑50 米緩衝區的合理性。筆者找到一篇港大碩士論文也有相若的結論:「大量新人口搬進鳳園,原來的自然環境未必能維持。馬路要拓寬、更多電纜和污水渠。貨車及其他車輛揚起的灰塵將帶來嚴重問題,因為蝴蝶不能忍受灰塵和污染物。」(註)發展商提供給城規會的生態報告,沒有清楚的理據解決這些質疑,也沒有論證為何 50米的緩衝區就足以將影響減至「最低」,標榜專業判斷的城規會和漁護署 如果連這種水平的報告也支持,實在難以向公眾交代。
野生生態界線並不分明
野生生態不是地產樓盤,界線並不分明,蝴蝶曉飛的,不要以為只要限制保育區內的發展就能維持生態。在英國 ,每一個「具特殊科學價值地點」SSSI都有特定的保育策略,對發展的限制不單限於區內,亦會延伸區外,關鍵是禁止任何很有可能損害保育區生態的發展。蝴蝶保育區是香港政府自己劃定的,現在又不斷縱容損害保育區的地產發展,所謂發展與保育的平衡,說到底只是政治公關而已。
註:2007 Chui, Chi Keung. Sustainable Landscape Design for Fung Yuen Butterfly Reserve Garden. Master Thesis of Landscape Architecture. University of Hong Kong.